Should you invest in aging real estate that is ready for redevelopment?

You are currently viewing Should you invest in aging real estate that is ready for redevelopment?
Chinese city

Should you invest in aging real estate that is ready for redevelopment?

A property with the potential for renovation is a risky investment. Apart from disagreements amongst current tenants over a range of topics, such as the builder they want and the size of the apartments they receive after the reconstruction, you must determine if you have the patience to wait.

Imagine you come across an opportunity to invest in an old building at a bargain price and with the potential of re-development. Such offers can be very tempting. For example, in Mumbai, the price differential between a 2BHK in a newly built society compared to one which is 30 years old is at least 20 percent and could go as high as 35-40 percent, depending upon the location. As families grow, many residents feel the need to upgrade to a bigger house in a new building or desire better amenities and do not want to wait until redevelopment, which is uncertain. There are many such properties put on sale (even distress sale) in densely populated metros. In Mumbai, thousands of buildings built in the late 1980s and 1990s and at least 30-40 years old await their fate.

The Waiting Game

So, if you can get a good deal, should you invest in such an old property?The biggest gamble in accepting an offer to invest in such an old property is that although the timing is not clear, It is to be redeveloped. So the inherent risk here is basically the waiting period, the period during which the majority of the funds sit in the old property. The longer you wait, the less likely you are to come back. Money has a time value. There is a difference between doubling your money in 5 years and doubling it in 10 years. If you can forgo rent and monetize by then, you will be able to recoup your capital for years to come. Rental yields in a metropolitan city like Mumbai are around 2.5-3% per annum, which is very low. If you take a loan against an old property and pay the EMIs, your overall returns will be worse.

Further, the redevelopment of old housing societies is a complex process. There are a host of challenges like lack of co-operation and differences among society members, conveyance issues, legal disputes if any, etc. Redevelopment projects also face the risk of delays or may even get stuck if the builder chosen by the managing committee lacks credibility. So, the duration in which the entire project is undertaken and executed is a major factor here.

If the property goes into redevelopment within 10 years or less, then the possibility of earning high double-digit returns increases. If the waiting period is 10 years or more, you can only recover your money over a longer period of time through pathetically low rental yields. Ultimately, when the property is renovated will determine your revenue.

Related articles: Term deposits: Top 10 banks where investors prefer to park their money

Checklist for buying a property with potential for renovation

Before deciding to invest in an older property, consider the following: you need to ask questions.

· Do you have short-term goals that will drain you a lot of money, such as your child’s education for the next five years? If so, you can’t afford to block your money by investing in real estate.
· What is your current asset allocation? If you don’t have enough equity or debt investments, it’s best to invest your money in these asset classes first. These assets are much more liquid and can be better tailored to your goals.
· Make sure you have enough money in your bank account or investments for a down payment. And will this overwhelm your current asset allocation?
· Do I need a loan to invest in this property? Can you afford to service the EMI? Check your affordability.
· Have you done proper background work about the property location, the society members managing committee, etc?
· Do you have a definite timeline within which you want to exit your investment, irrespective of the redevelopment situation or can you afford to lock in the money for a long time?

ALSO READ: Is it safe to donate money on crowdfunding platforms?

Buying real estate is appealing because it gives you a sense of ownership. Added to this is the typical belief that real estate investing is always profitable. However, you should take inventory of your personal situation and address the questions above. Unplanned real estate investments can prove to be costly later on. Because buying cheap doesn’t necessarily mean you’re getting a good deal. At the end of the day, what’s more important is where the investment fits into your overall plan.

Vikram is the founder of vrt9 trading, a Iso Certificate investment adviser.

Leave a Reply